家は建てて終わりではなく、住み続けるほどに劣化が進んでいきます。
特に築20年を過ぎると、設備や構造に「目に見える不具合」や「隠れた老朽化」が出やすくなる時期です。
とはいえ、すべての場所を一度にリフォームするのは現実的ではありません。費用も時間もかかりますし、生活しながらの工事には負担も伴います。

そこで今回は、築20年以上の住宅で “まず最初に見直すべき重要ポイント3つ” をプロの視点からわかりやすくまとめました。
リフォーム計画の優先順位をつけたい方にも、住まいの状態を把握したい方にも役立つ内容です。

　

水回り（キッチン・浴室・洗面・トイレ）— 20年は設備寿命の分岐点

水回りは毎日使う場所で、劣化がもっとも顕著に現れるところです。
一般的に、キッチンや浴室・洗面台などの設備は 15〜20年が交換の目安 と言われます。
給湯器に至っては 10〜15年 と寿命が短く、「突然壊れる」「冬に湯が出ない」など、暮らしに直結するトラブルが起こりやすい箇所です。

■ 水回りが劣化すると何が起こる？

水回りで怖いのは “内部で進む劣化” です。
外からは普通に見えても、配管に小さなひびが入っていたり、床下で水漏れが起きていたりするケースも少なくありません。

・床がふわふわ沈む
・シミが広がっている
・カビが取れにくくなった

こうした症状は、水漏れや防水層の劣化のサインです。
気づかず放置すると、床下の木材が腐る → シロアリの侵入 → 数十万円以上の大規模修繕 に発展する危険性があります。

■ チェックすべきポイント

• キッチン・洗面の水栓からのにじみ
• トイレのタンク下や便器周りのうっすらした水滴
• 浴室の床の沈み、壁の浮き
• 給湯器の年式（10年以上は要注意）
• 排水の匂いが強くなっていないか

■ 水回りリフォームのメリット

水回りリフォームは「快適になる」だけではありません。
最新設備に交換することで、節水・節電効果が高まり、光熱費の削減 や 掃除のしやすさ といった日常のストレス軽減にもつながります。

さらに、浴室を暖かいタイプに替えることでヒートショック対策にも大きく貢献します。

“使えるから後回し…”ではなく、築20年以上なら 家の寿命を守る投資 として早めの点検・交換をおすすめします。

　

外回り（屋根・外壁）— 雨・風・紫外線から家全体を守る最重要部位

家の外側は、もっとも過酷な環境にさらされ続けます。
屋根や外壁の塗装・コーキングの劣化は、築年数に比例して進行し、放置してしまうと雨水が内部へ浸入する原因になります。

■ 築20年以上で特に起こりやすい症状

• 外壁の色あせ・チョーキング（白い粉が手につく）
• ひび割れ、剥がれ、浮き
• サイディングの反り
• 目地コーキングの切れ、硬化
• 雨樋の歪みや詰まり
• 屋根材の割れ・苔の発生

外壁や屋根の劣化は「見た目の問題」と思われがちですが、実はその裏で深刻なダメージが進んでいることがあります。

■ “劣化を放置した場合”のリスク

雨水が外壁の隙間から入り込むと、
・断熱材の湿気による劣化
・構造材の腐食
・カビの発生
・内部結露

などを引き起こし、結果的に 家の寿命を縮める大きな原因 になります。

特にコーキング（外壁材の目地に使用されるゴム材）は 約10〜15年で劣化 するため、築20年以上の住宅では高確率で硬化してひび割れが発生しています。

■ 外回りのメンテナンスサイクル

• 外壁塗装：10〜15年
• 屋根塗装：10〜15年（素材による）
• コーキング補修：10〜15年

これらは“家を長持ちさせるためのメンテナンス”であり、劣化が進むほど工事範囲が広がり、費用も上がります。
築20年以上の場合は、一度プロによる点検を受けることで、最適なタイミングが判断しやすくなります。

　

断熱性能の見直し — 快適性と光熱費が劇的に変わる注目ポイント

築20〜30年前の住宅は、いまの新築と比べると断熱基準が大きく異なります。
そのため、

・冬は家全体が冷える
・夏はエアコンが効きにくい
・窓が結露する
・光熱費が異常に高い

といった悩みが出やすくなります。

■ なぜ断熱性能の見直しが大事？

家の熱の約58％は「窓」から出入りすると言われています。
窓が単板ガラスのままだと、冷気や熱気の侵入を許してしまい、エアコンを強くしても効きづらい状態になります。

築20年以上の住宅の場合、
・アルミサッシ
・単板ガラス
が主流であるため、最新住宅との差が非常に大きいのです。

■ 断熱リフォームの具体例

• 内窓（インプラス・プラマードUなど）の追加
• 断熱窓への交換
• 玄関ドアの断熱タイプへ交換
• 床下断熱の強化
• 天井断熱の補充

窓のリフォームは住んだままで短時間で完了できることが多く、費用に対して効果が高いため人気があります。

■ 補助金の対象になりやすい

断熱リフォームは、国の省エネ政策の一環で 補助金が非常に充実している分野 です。
タイミングによっては、数万円〜数十万円の補助が受けられることもあり、築20年以上の家ほど効果が体感しやすいのが特徴です。

　

まとめ：築20年以上なら“家の健康診断”が必須

築20年を迎えた家は、見た目は問題なくても劣化が確実に進んでいます。
まず優先すべきは、

① 水回り（設備寿命・水漏れ対策）
② 外回り（防水性能の維持）
③ 断熱性能（住み心地と光熱費改善）

この3つです。

「まだ問題なさそう…」と思っていても、プロが見れば劣化しているケースは多くあります。
大きな費用が必要になる前に、まずは状態をチェックするところから始めてみませんか？